在某案座談會中有地主說道：「投入重建需要帶點衝動，因為理性會讓我們放大本是微不足道的小事。」

 

　然而，重建整合過程中，參與都更的地主們最在意的就是將來重建之後，能分配到多少？如何分配？分配分成兩種，一種為「協議合建」，另一種為「權利變換」。「協議合建」是指所有權人與實施者以簽訂契約的方式，約定彼此可分回的權利或坪數等；而「權利變換」一詞可能大多數地主比較不了解，本文將針對「權利變換」做簡單說明與分享。

 

什麼是「權利變換」？

　根據《都市更新條例》，權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金。

 

　簡單來說，就是都更重建後「新建物總價值」扣掉「重建所有成本」，再依據所有權人更新前之「原權利價值」及「提供資金的比例」進行分配。

 

　與按照協議合建比例坪數分配的方式不同，是以總價值的概念來分配，所以在估價師尚未計算出每位所有權人的權利價值比例之前，地主是無法得到準確的分回坪數的，就算經由一般都更公司評估或是自行花錢請估價師、建築師先進行可行性評估，也都只是「預估值」。等到真正要擬定事業、權變計畫時，才會是真正能分回的比例價值。

 

估價師估算的內容包含哪些？

　估價師除了估算更新前的權利價值比例，也會依據建築師之建築規劃將更新重建後每一個車位、每一戶建物的價值都估算出來；高層樓每坪的單價較高、低層樓每坪的單價較低；有無視野風景、幾面採光、臨路都會影響每一個戶別的估價結果；地下車位也會因為樓層、大小、停車便利性等因素而價值不同。

 

　如果希望能夠分回坪數大一點，可以選擇每坪單價較低的樓層戶別，如果覺得不需要停車位，也可以把價值拿來多選配幾坪建物，在選配原則之下，地主可以自行選擇要如何分配自己應分配的權利價值。

 

　舉例來說，某位所有權人更新後的應分配的權利價值為3500萬元，扣除一個250萬元的車位，3250萬元他可以選擇分配32.5坪每坪100萬的店面，也可以選擇43.9坪每坪74萬樓上的住家。所以就算未來一樓大廳的設計導致店面面積比舊有的小一些，原有店面之地主重建後的價值也不會減損，更可透過店面規劃連接二樓，讓一樓地主可分回與原店面面積相同的坪數。

 

會影響地主分回的坪數還有「共同負擔」

　共同負擔是指都市更新過程所產生的相關費用，除了包含都市更新規劃、估價師、建築物拆除、興建營造費用、稅費、貸款利息等較直觀的成本，原有建物的補償及拆遷安置費、風險管理費等項目也都包含於共同負擔之中。羊毛出在羊身上，當成本、共同負擔越高，對於房價沒那麼高的蛋白區來說，要分回大家希望的「坪數」可能就更加困難。

 

　雖然都更規劃單位在編列相關成本、預算時，會依照各縣市之提列標準加上個案實際需求提列，但其中佔共同負擔非常大比例的「營建成本」，政府提列的造價不一定能符合近期營建成本上漲的速度，此時就很考驗都更規劃單位的營造發包能力，以及是否有足夠的工程經歷協助都更案節省成本並將錢花在刀口上，使更新案能夠在核定後順利的進行下去。

 

　甚至未來如果成本控制的好、更新案有剩餘的利益時，願意配合融資或出資、承擔出資的風險及責任義務的人還能多分回出這部分的效益，不配合融資或出資者就無法分得。

▌近期都更工安意外頻傳，遴選經驗豐富且合適之營造廠，加上專業的營建管理全程把關，能有效控制成本並降低意外發生之風險。

　比起「坪數」，所有權人更應注意自己的「權利」。都更事業計畫、權利變換計畫都會依照法定程序公開說明，讓地主清楚了解，並經過政府審查核定後才能執行。建議所有權人不要毫不關心、不參與各項會議，若都更成功不僅可能分回的較少、甚至被視為放棄應有的權利保障，到時再後悔都來不及了。

 

　因此，不管同不同意都更，在案件進行的過程中都可以多參與、多了解，若不願意也可以表達自身的意見，讓住戶相互理解、相互溝通，才能共同找出大家都滿意的方法。

　台灣處於地震帶，更應重視房屋的結構安全，對於耐震力不足的老屋應積極參與重建，即便未來有地震來襲，居住者也不須再擔憂。

 

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